용어집
사업자 부동산 담보금융 용어집
상담과 심사 자리에서 오가는 말을 같은 뜻으로 쓰기 위해 정리했습니다. 각 용어에는 정의와 함께 금융기관이 그 항목을 볼 때 무엇을 확인하는지를 적었고, 관련 금융가이드와 서로 연결되어 있습니다.
담보·권리관계
- 등기사항전부증명서등기부등본부동산의 소유권과 권리관계를 공적으로 기록한 문서입니다. 담보 검토는 이 문서의 표제부·갑구·을구를 읽는 데서 시작합니다.
- 근저당권Mortgage (Keun-jeodang)장래에 증감할 수 있는 채권을 일정 한도(채권최고액) 안에서 담보하는 저당권입니다. 국내 부동산 담보대출의 표준적인 담보 형태입니다.
- 채권최고액Maximum Secured Amount근저당권이 담보하는 채권의 상한 금액으로 등기부 을구에 기재됩니다. 통상 대출 원금보다 높게 설정되며 후순위 담보여력을 계산할 때 이 금액이 차감됩니다.
- 선순위 채무Senior Debt같은 부동산에 이미 설정된 근저당권·전세권 등 새 대출보다 앞선 순위의 채무와 권리입니다. 담보 처분 시 먼저 배당받으므로 새 대출의 한도와 조건을 결정합니다.
- 후순위 담보대출Junior Lien Loan이미 근저당권이 설정된 부동산에 뒤 순위로 근저당권을 설정하고 받는 대출입니다. 선순위 채권최고액을 뺀 남은 담보여력 안에서 검토됩니다.
- 담보여력Collateral Capacity담보가치에서 선순위 채권최고액, 임차보증금, 최우선변제금 등 앞선 권리를 뺀 뒤 남는 금액입니다. 새 대출이 실제로 기댈 수 있는 담보의 크기입니다.
- 담보인정비율LTV, Loan to Value담보가치 대비 대출금액의 비율입니다. 같은 비율이라도 담보가치를 감정가·시세·낙찰가 중 무엇으로 보는지에 따라 실제 한도가 달라집니다.
- 감정평가Appraisal감정평가사가 부동산의 가치를 산정하는 절차입니다. 금융기관은 담보가치의 기준으로 감정평가액을 쓰며, 약식 평가(탁상감정)와 정식 감정이 구분됩니다.
- 임차인의 대항력과 우선변제권Tenant's Opposing Power임차인이 주택의 인도와 전입신고(상가는 사업자등록)를 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 확정일자까지 갖추면 보증금을 후순위 권리자보다 먼저 배당받습니다.
- 소액임차인 최우선변제Small Tenant Priority Payment보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 선순위 담보권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 배당받습니다. 기준 금액은 지역과 시기에 따라 다르며 시행령 개정으로 바뀝니다.
- 전세권Jeonse Right (Registered Lease)전세금을 지급하고 부동산을 사용·수익하며, 종료 시 전세금을 후순위 권리자보다 먼저 돌려받을 수 있도록 등기한 물권입니다. 을구에 기재되어 선순위 채무처럼 취급됩니다.
- 가압류·압류Provisional Seizure / Seizure채권자가 채무자의 부동산 처분을 막기 위해 갑구에 등기하는 보전·집행 조치입니다. 담보대출 검토에서는 원인 채무의 정리 여부가 먼저 확인됩니다.
- 유치권Lien공사대금 등 부동산에 관해 생긴 채권을 받을 때까지 그 부동산을 점유할 수 있는 권리입니다. 등기되지 않고 경매 매수인에게 인수될 수 있어 담보 평가의 위험 요소입니다.
- 신탁등기Trust Registration부동산 소유권을 신탁회사에 이전하고 등기한 상태입니다. 신탁된 부동산은 위탁자 명의로 근저당권을 설정할 수 없어 담보대출 구조가 달라집니다.
대출 구조·조건
- 단기금융Bridge Financing매각·대환·보증금 수령처럼 확정된 자금 유입 시점까지의 공백을 메우는 짧은 기간의 대출입니다. 상환재원이 분명한지가 검토의 중심입니다.
- 상환재원Source of Repayment대출 원리금을 갚는 데 쓰일 현금의 출처입니다. 매각대금, 대환 대출, 신규 임차인 보증금, 영업현금흐름 등이 있으며 증빙할 수 있어야 검토 대상이 됩니다.
- 대환Refinancing기존 대출을 새 대출로 갚아 대체하는 것입니다. 기존 근저당권 말소와 새 근저당권 설정을 같은 날 처리하는 것이 일반적입니다.
- 만기와 기한이익상실Maturity / Event of Default만기는 원금을 갚기로 한 날이고, 기한이익상실은 연체 등 약정 위반으로 만기 전이라도 남은 원금을 즉시 갚아야 하는 상태입니다.
- 중도상환수수료Prepayment Fee약정 만기 전에 대출을 갚을 때 부과될 수 있는 수수료입니다. 부과 여부와 요율, 면제 기간은 약정에 따라 다르며 대부업법상 이자로 간주되어 최고이자율 계산에 포함됩니다.
- 연대보증Joint Surety법인 대출에서 대표이사 등 제3자가 채무자와 같은 책임을 지기로 하는 약정입니다. 담보와 별도로 요구되는 경우가 있어 사전에 범위를 확인해야 합니다.
- 법인 명의 담보대출Corporate Borrower법인이 차주가 되어 법인 소유 부동산(또는 제3자 제공 담보)으로 받는 대출입니다. 법인의 사업 실체와 재무, 대표자 보증이 개인사업자와 다른 기준으로 검토됩니다.
거래 상황
- 경매 낙찰 잔금대출경락잔금대출법원 경매에서 낙찰받은 부동산의 매각대금(잔금)을 납부하기 위해 그 부동산을 담보로 받는 대출입니다. 대금 지급기한 안에 실행이 가능한지가 핵심입니다.
- 공매(온비드)Public Sale via OnBid한국자산관리공사가 운영하는 온비드를 통해 압류재산·국유재산 등을 공개 매각하는 절차입니다. 법원 경매와 근거 법률·기한·절차가 달라 잔금 검토도 따로 봐야 합니다.
- 매입 잔금대출Purchase Balance Loan부동산 매매계약 후 잔금일에 필요한 자금을 매입하는 부동산을 담보로 조달하는 대출입니다. 소유권 이전과 근저당권 설정이 잔금일에 동시에 이뤄집니다.
- 임대보증금 반환자금Deposit Return Financing임대차 종료로 기존 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하는데 신규 임차인의 입금이 늦을 때, 그 시차를 메우기 위해 임대 부동산을 담보로 조달하는 자금입니다.
- 부동산 담보 사업자금Business Loan Secured by Property보유 부동산을 담보로 운영자금·설비자금 등 사업 용도의 자금을 조달하는 대출입니다. 담보와 함께 사업 실체와 자금 용도가 확인됩니다.
비용·규제
- 대부업·대부중개업 등록Money Lending / Brokerage Registration대부업법에 따라 대부업자와 대부중개업자는 관할 시·도(또는 금융위원회)에 등록해야 영업할 수 있습니다. 등록번호·등록기관·유효기간은 광고와 홈페이지에 표시하도록 정해져 있습니다.
- 대부중개수수료 수취 금지Prohibition of Brokerage Fees from Borrowers대부중개업자는 명칭과 관계없이 차주로부터 중개의 대가를 받을 수 없습니다(대부업법 제11조의2). 중개수수료를 요구하거나 받는 것은 불법입니다.
- 법정 최고이자율Legal Maximum Interest Rate대부업법과 이자제한법이 정한 연 이자율의 상한입니다. 2021년 7월 7일부터 연 20% 가 적용되고 있으며, 시행령 개정으로 바뀔 수 있습니다.
- 연체이자율Overdue Interest Rate약정한 날짜에 원리금을 갚지 못했을 때 연체 기간에 적용되는 이자율입니다. 약정이자율에 일정 가산율을 더해 정하되 법정 최고이자율을 넘을 수 없습니다.
- 이자 외 부대비용Ancillary Costs대출 실행에 수반되는 감정평가 수수료, 근저당권 설정 관련 세금과 법무 비용, 인지세 등 이자가 아닌 실비 성격의 비용입니다. 거래마다 발생 여부와 부담 주체가 다릅니다.
- 대부 광고 필수 표시사항Mandatory Disclosures in Lending Advertisements대부업자·대부중개업자가 광고(홈페이지 포함)에 반드시 표시해야 하는 상호, 등록번호, 이자율, 부대비용, 경고문구, 영업소 주소, 광고용 전화번호 등의 항목입니다.
절차·서류
용어 설명은 일반적으로 통용되는 정의와 검토 관점을 정리한 것으로, 개별 거래의 조건을 안내하거나 대출 승인·실행을 약속하는 것이 아닙니다. 실제 조건은 금융기관의 심사와 계약에 따라 결정됩니다.